전세사기 수법, 예방 방법 및 특별법?!

전국구로 무더기 전세사기가 발생하고 있네요. 

전세사기로 인해서 스스로 목숨을 끊는 안타까운 사건들도 기사를 통해서 지속적으로 

접하게 되는 요즘입니다. 

정부에서는 여러가지 방안을 모색하고 있지만 임차인들의 부담감과 불안감은 여전하고, 피해자는 계속해서 나오고 있죠.

2023년 전세사기 피해 추정금액이 1조 8천55억 원 정도라고하니 어마어마한 금액이죠ㅠㅠ

 

∨ 주택임대 사기 수법들

1. 깡통전세 사기

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우

 

2. 건물 'ALL'전세 사기

다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우

 

3. 전월세 이중계약

집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약

집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약

 

4. 동일 물건 이중, 삼중 계약

하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우

 

5. 신탁사 소유 건물 사기

건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우

 

6. 전세 대출 사기

임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우

 

내 집마련의 꿈을 키워 목표를 향해 달려가는 분들의 사기를 한 번에 꺾어버리는 악랄한 수법들이죠

전세사기 수법에 걸려들지않기 위해서는 가장 중요한건 우리 스스로 조금 더 신중하게 알아보고, 예방하는 수 밖에 없다는 현실이 씁쓸하네요.

 

∨ 전세사기 예방법

1. 주변시세 확인

전세가의 적정 수준은 매매가의 50%이하가 적정합니다. 매매가와 전세가액이 비슷하다면 '깡통주택'일 확률이 높고, 

깡통주택은 보증금+대출금 총합이 집값의 80%를 초과합니다. 

 

2. 등기부등본 확인

집을 담보로 빚은 없는지, 누구와 얼마에 거래되었는지, 계약시/잔금전/다음날 등기부등본 모두 열람하는 것은 필수입니다.

 

3. 특약사항 추가

계약 후 없던 근저당권이 발견되면 전세계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

전세계약 잔금일 이전에 매매계약을 하는 경우, 임차인의 동의를 구한다.

전세계약 후 집을 다른 사람에게 매도하면 계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

계약 후 집주인의 세금체납 사실이 확인 되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

⇒ 전세계약서상 미차인에게 유리한 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

 

4. 전세보증보험 확인

전세 보증금 반환을 책임져주는 상품을 가입하여 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.

세입자가 직접 신청이 가능하며, 수수료(대략 보증금x0.15% 이하/연간)가 부담될 수는 있지만 보증금을 떼일 가능성이 낮기 때문에 적극 추천합니다.

 

5. 세금체납 여부 확인

집주인이 세금을 체납하면 해당 집이 경매로 넘어가기때문에 보증금을 받을 수가 없어요. 그렇기 때문에 세급체납여부는 꼼꼼히 체크해주시는것이 좋습니다. 

임대차 계약서 체결 후 신분증 지참하여 세무서 민원봉사실에 방문하면 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

집주인의 동의 없이 확인 가능하니 꼭꼭 체크해주세요.

 

 

∨ 전세사기 특별법

전세사기 특별방법은 1)매수 희망시 와 2)거주 희망 시 이렇게 두 가지 지원방안으로 나뉘어진다고 합니다.

 

1. 매수 희망 시_경매나 공매에서 우선 매수권 행사

▶우선 매수 신고서 제출(경매 14일 전 매각 기일 공고 시)

▶피해자가 우선 매수 희망할 경우 입찰가에 낙찰받음

▶낙찰 희망자가 없으면 가격을 20%~30% 낮춰 다시 경매

→ 유찰 반복될 경우 1회에 한 해 우선 매수 신청 가능

 

▶매각 허가받아 취득(낙찰 7일 후 매각 결정 기일) 취득세 및 재산세(3년) 면제

2. 거주 희망 시_LH가 매입한 주택에서 거주

▶ LH에 거주 주택에 대한 우선 매수권 양도

▶LH가 경매나 공매에서 공공임대로 전환해 공급

▶최대 20년간 시세의 30~50%의 임대료를 내며 거주

 

∨ 전세사기 피해 지원 요건

1. 대항력 갖추고 확정일자 받았는지 → 전입신고/실거주 요건은 갖췄지만 확정일자를 받지 않은 경우 혹은 그 반대의 경우 지원 여부 불명확

2. 경매나 공매 진행되는지

3. 서민 임차주택인지 → 전용 85㎡, 보증금 3억 원 안팎에서 심의위가 판단

4. 수사 개시 등 전세사기와 연관 있는지 → 연관 여부 판단 구체안이 없음/ 사기 입증 안 되면 지원 제외 우려

5. 피해자 다수 발생 우려 있는지 → '다수'라는 규모 기준이 없음/ 피해자가 소수면 지원 제외

6. 보증금 상당액을 못 받을 우려가 있는지 → '상당액'의 기준이 불명확

 

⇒ 전세사기 피해에 대한 지원을 받기 위해서는 여섯 가지 요건들을 모두 충족해야 하지만

이마저도 충족하지 못하는 사례들도 많고, 지원내용이 명확하지 않아서 어려운 부분이 있습니다.

정부에서 적극적으로 피해자들의 주거안정을 위해 노력하고는 있지만, 전세 계약은 개인 간의 거래로 

보기 때문에 전세사기의 피해를 국고의 세금을 들여 직접적으로 구제해주기는 힘들어 보이기도 합니다...ㅠㅠ